Nessun distretto classificato come «critico» o «da sorvegliare»
Dopo un aumento del rischio di bolla immobiliare nello scorso anno, la situazione si è di nuovo notevolmente calmata. Nell’ultimo Rapporto immobiliare del Politecnico di Zurigo e del servizio di confronto internet comparis.ch nessun distretto è stato classificato come «critico». In tre distretti (Dielsdorf, March, Locarno) si può addirittura parlare di cessato allarme o di cambiamento di tendenza nell’evoluzione dei prezzi.
In passato 13 distretti avevano mostrato segnali di una bolla immobiliare: anche se il mercato in queste zone non si è ancora ristabilito, la tendenza è comunque positiva.
L’attuale Rapporto immobiliare del Politecnico di Zurigo e del servizio di confronto internet comparis.ch si basa sull’analisi dei dati di oltre 1,5 milioni di annunci per la vendita di case e appartamenti pubblicati su comparis.ch tra il 2005 e la fine di giugno del 2016. In seguito all’aumento del rischio di bolla in alcune zone verificatosi lo scorso anno, ora sembra che il mercato sia tornato tranquillo.
Nessun distretto è stato classificato come «critico» o «da sorvegliare»
A differenza del rapporto dell’anno passato, in nessun distretto sono stati identificati chiari segnali di una bolla immobiliare: nessun distretto è stato classificato come «critico» o «da sorvegliare». Per la prima volta però 13 distretti sono stati classificati come «da monitorare». Nel 2015 erano particolarmente degni di nota Bülach, Thun, Lucerna, Sursee e Aarau, dove il mercato si era leggermente riscaldato a livello regionale. Nel frattempo tutti questi distretti sono stati declassati allo stato «da monitorare» e, al momento, nonostante la lieve ma continua tendenza al rialzo dei prezzi al metro quadrato per gli appartamenti, non mostrano alcun segnale di bolla immobiliare. Nulla, tuttavia, conferma che in queste zone il mercato si sia davvero calmato.
Cessato allarme nei distretti Dielsdorf, March e Locarno
Nei distretti di Dielsdorf, March e Locarno precedentemente classificati come «da monitorare» è stato evidenziato un cambiamento di tendenza nell’evoluzione dei prezzi di offerta. Questi, infatti, dopo una lunga fase di aumento, adesso si sono stabilizzati e sono addirittura scesi lievemente per alcuni trimestri. Per tale motivo in queste zone si può dare il cessato allarme e affermare che, temporaneamente, il mercato si è tranquillizzato.
I prezzi offerti nell’ultimo anno per appartamenti a Ginevra (cantone) e Zurigo (città) sono rimasti relativamente costanti. È possibile identificare una «stagnazione dei prezzi» del genere in due terzi dei distretti: in tali distretti l’aumento dei prezzi offerti ammontava a meno del 5 per cento in confronto all’anno precedente. «Nonostante il basso livello dei tassi d’interesse ipotecari e il franco forte, sembra che al momento il mercato immobiliare svizzero si sia raffreddato» constata Didier Sornette, professore di rischio imprenditoriale presso il Politecnico di Zurigo, che aggiunge: «Il declassamento dei tre distretti Dielsdorf, March e Locarno ne è una chiara prova».
«Nei distretti classificati come “da monitorare” sarebbe ideale rimandare ancora di qualche tempo l’acquisto di un immobile. Qui c’è infatti da aspettarsi una leggera diminuzione dei prezzi» spiega Michael J. Kohlas, esperto del settore immobiliare di comparis.ch, il quale continua: «Nelle aree dove si è registrato un cambiamento di tendenza nel prezzo si può in linea di massima consigliare un acquisto».
Per quanto riguarda l’analisi del rischio, il rapporto immobiliare distingue quattro categorie di distretti e prevede che un distretto possa passare da uno stato all’altro a seconda di eventuali segnali di bolla immobiliare e della base dei dati (vd. metodo). Il rapporto consente in tal modo di effettuare considerazioni su singoli tipi e dimensioni di immobili, ad esempio piccoli appartamenti o case medio-grandi. Il modello sviluppato in questo studio non si basa sui prezzi assoluti, bensì sulla dinamica dei prezzi e in particolare su un aumento dei prezzi che procede con un ritmo più rapido della funzione esponenziale.
- «Critici»: per la quarta volta dall’inizio del 2013 il rapporto immobiliare non classifica nessun distretto come «critico». Quindi, anche nella seconda metà del 2016, la dinamica dei prezzi di vendita offerti non ha mostrato segnali di bolla speculativa in nessun distretto svizzero.
- «Da sorvegliare»: per la prima volta nessun distretto è stato classificato come «da sorvegliare», fattore che indica l’assenza totale anche solo di deboli avvisaglie di una bolla immobiliare. Nei cinque distretti che lo scorso anno rientravano nella categoria «da sorvegliare» la situazione si è calmata e ora questi vengono classificati come «da monitorare».
- «Da monitorare»: nel complesso sono stati classificati come «da monitorare» 13 distretti. In confronto al rapporto immobiliare del secondo trimestre del 2015, ora nei distretti «da monitorare» compaiono Bülach, Thun, Lucerna, Sursee e Aarau, tenendo presente che a Sursee e Aarau è considerato non solo il mercato degli appartamenti ma anche quello delle case. Ciò dimostra che in queste zone la situazione si è di nuovo lievemente distesa. Cinque aree nella regione di Zurigo e del lago di Zurigo restano come lo scorso anno nella categoria «da monitorare»: Hinwil, Horgen, Pfäffikon, See-Gaster e Uster. Anche Hochdorf, Lenzburg e Monthey sono ancora da monitorare.
- «Cambiamento di stato»: a differenza dell’ultima analisi, per i distretti Dielsdorf, March e Locarno si può ora parlare di cessato allarme. Questi distretti sono stati temporaneamente declassati dallo stato «da monitorare», dato che si è verificato un cambiamento di tendenza dell’evoluzione dei prezzi. In queste aree il mercato si è risollevato e non si riconosce alcun segnale di una bolla.
Il mercato immobiliare resta in gran parte stabile
«In linea di massima il mercato immobiliare svizzero è soggetto a due forze concorrenti. Da un lato la domanda nel mercato immobiliare viene incentivata grazie a tassi ipotecari bassi e popolazione in aumento, dall’altro viene smussata da fattori quali criteri sempre più severi per la concessione di ipoteche e aumento della disoccupazione» spiega il professor Sornette del Politecnico di Zurigo. «La somma di questi fattori fa sì che i prezzi di offerta degli immobili e il tasso d’inflazione non si comportino in stretta interdipendenza fra di loro. Nonostante i tassi ipotecari estremamente bassi e l’instabilità geopolitica ed economica in Europa, si può comunque presupporre che il mercato immobiliare svizzero rimanga in gran parte stabile. Conviene comunque mantenere un occhio vigile sulle eventuali conseguenze del BREXIT, dell’attuazione dell’iniziativa contro l’immigrazione di massa o di eventi simili perché potrebbero avere ripercussioni sul mercato immobiliare».
Metodo seguito per stilare il Rapporto immobiliare del Politecnico di Zurigo e di comparis.ch
Ai fini del calcolo sono stati presi in considerazione 1’570’000 annunci di vendita per case e appartamenti pubblicati su comparis.ch tra il 2005 e la fine di giugno del 2016. comparis.ch offre ai visitatori il più grande mercato immobiliare svizzero, su cui vengono raccolti e, al tempo stesso, messi a disposizione dell’utente gli annunci dei principali portali immobiliari. I prezzi indicati negli annunci sono stati analizzati con un modello matematico, il modello LPPL, messo a punto dal professor Didier Sornette del Politecnico di Zurigo e dal suo team. La prima pubblicazione di questa analisi risale alla fine di gennaio 2013. Il Rapporto immobiliare si basa sui diversi stati che un distretto può assumere, considerando che un distretto può passare da uno stato all’altro secondo il seguente schema:
Le cartine si basano sulla classificazione dei distretti del 2009.
In collaborazione con i membri della cattedra di rischio imprenditoriale del Politecnico di Zurigo, il professore Didier Sornette ha già utilizzato questo modello molte volte con successo, riuscendo a prevedere, senza alcun falso allarme, la bolla immobiliare scoppiata nel 2007 negli USA, lo scoppio della bolla petrolifera del 2008, nonché lo schianto dello «Shanghai Composite Index» nel 2007 e nel 2009.
Il professor Didier Sornette è inoltre direttore del Financial Crisis Observatory (Osservatorio di crisi finanziarie) del Politecnico di Zurigo. La collaborazione tra la sua cattedra e comparis.ch va avanti dall’inizio del 2012. Nella sua fase iniziale, il progetto è stato cofinanziato dalla Commissione per la tecnologia e l’innovazione della Confederazione (CTI). Questa collaborazione mira a fornire agli acquirenti immobiliari importanti informazioni in merito alla dinamica dei prezzi in tutti i distretti della Svizzera.