Per le ipoteche a tasso fisso con durata di tre, cinque e dieci anni, le offerte online delle banche sono in media più economiche rispetto a quelle di assicuratori e casse pensioni. Le banche tradizionali propongono le offerte più costose. Sono questi i risultati di un’analisi condotta dal servizio di confronto internet comparis.ch sui tassi di riferimento pubblicati online. In linea di principio, tuttavia, i tassi di riferimento pubblicati sono fino a 50 punti base superiori al miglior prezzo negoziabile.
Se si considerano i tassi di riferimento pubblicati per le ipoteche, le banche online offrono condizioni nettamente migliori delle banche tradizionali, degli assicuratori e delle casse pensioni: la media dei tassi di riferimento per le ipoteche a tasso fisso di tre anni è dello 0,74%, per quelle di cinque anni ammonta allo 0,88% e per quelle di dieci all’1,43%.
Gli assicuratori fanno pagare in media l’1% (tre anni), l’1,13% (cinque anni) e l’1,52% (dieci anni). Le casse pensioni offrono soluzioni migliori rispetto agli assicuratori con valori rispettivamente di 0,87, 1,04 e 1,5%.
I tassi di riferimento più elevati sono quelli offerti dalle banche con canali di distribuzione tradizionali, con una media per le ipoteche a tasso fisso dell’1,08% (tre anni), dell’1,18% (cinque anni) e dell’1,67% (dieci anni). Questi sono i risultati di un’analisi condotta dal servizio di confronto internet comparis.ch.
Le ipoteche online sono soggette a varie restrizioni
Tra le offerte online spicca quella di e-hypo, l’ipoteca online delle banche cantonali di Svitto e del Vallese, con i tassi d’interesse più bassi per le ipoteche di cinque e dieci anni (rispettivamente 0,79 e 1,34%). Mentre il tasso più economico per le ipoteche di tre anni ammonta allo 0,65% ed è offerto da hypoclick.ch, di proprietà della Bank BSU.
«Le ipoteche online sono più economiche perché di solito sono soggette a varie restrizioni. Per esempio, il tetto massimo del deposito in pegno fornito dalla banca è del 66% oppure l’importo massimo del credito è limitato a un 1 milione di franchi. Inoltre, in alcuni casi è possibile solo rifinanziare un’ipoteca» spiega l’esperto di finanze presso Comparis Frédéric Papp. Le possibilità di negoziazione sono inoltre generalmente più limitate per le ipoteche online rispetto agli altri canali di vendita. «Spesso il tasso di riferimento indicato rappresenta già l’offerta più bassa del fornitore» avverte Papp.
Assicuratori e casse pensioni godono di vantaggi strutturali
«Da un punto di vista strutturale, ci aspetteremmo un’offerta diversa soprattutto da parte di assicuratori e casse pensioni che, per la concessione di un’ipoteca, godono di determinati vantaggi rispetto alle banche» afferma l’esperto di finanze di Comparis. In primo luogo, non sono soggetti al cuscinetto anticiclico di capitale imposto dalla Banca nazionale svizzera. In secondo luogo, gli istituti non bancari non sono tenuti a versare interessi sui risparmi e quindi non devono sovvenzionare i clienti risparmiatori. «Anzi, possono utilizzare senza subire pressioni l’incasso premi investito per decenni al fine di assegnare le ipoteche» afferma Papp.
Secondo l’esperto di Comparis, in termini di costi questi vantaggi offrono agli assicuratori e alle casse pensioni una maggiore flessibilità nel fissare le condizioni, soprattutto per le ipoteche a lungo termine.
Secondo Papp, tuttavia, gli assicuratori e le casse pensioni non dispongono (ancora) delle strutture e dei processi necessari per commercializzare le ipoteche in modo più aggressivo. «In questo ambito le banche sono in vantaggio. Per questo motivo le casse pensioni e gli assicuratori si concentrano su ipoteche semplici, a basso rischio e a lunga scadenza» afferma l’esperto di Comparis. I criteri di assegnazione sono generalmente più severi di quelli delle banche.
Zurich Insurance e Swiss Life offrono il miglior tasso di riferimento per le ipoteche di dieci anni, ognuna con l’1,42%. Con un tasso dell’1,68%, Helvetia è la più costosa. Tra le casse pensioni, la Pensionskasse Basel-Stadt detiene l’offerta più economica con un tasso dell’1,3%, mentre con un tasso dell’1,71% la Fondazione Abendrot è quella più cara tra gli istituti esaminati da comparis.ch.
Grandi differenze presso le banche tradizionali
Tra le banche con strutture di vendita tradizionali, la Banque du Léman ha ottenuto il miglior risultato per tutte le scadenze: i tassi di riferimento pubblicati (al 16.11.2108) sono 0,66% per le ipoteche a tasso fisso di tre anni, 0,84% per quelle di cinque anni e 1,18% per quelle di dieci anni. Quest’ultimo è persino il più conveniente in assoluto tra tutti gli istituti esaminati.
Attenzione, però: la Banque du Léman applica queste tariffe relativamente basse solo se il cliente ha altre attività con la banca. La banca si concentra inoltre sulla Svizzera romanda e in particolare sulla regione del Lago di Ginevra.
La più cara delle banche esaminate da comparis.ch è la banca cantonale di Uri con un tasso dell’1,78% per le ipoteche di dieci anni e dell’1,3% per quelle di cinque anni. Credit Suisse ha il tasso più alto (1,23%) per le ipoteche di tre anni.
Per fare un confronto: la Banque du Léman fa pagare 5’900 franchi all’anno di interessi su un’ipoteca a tasso fisso di dieci anni dell’importo di 500’000 franchi. La banca cantonale di Uri ne chiede CHF 8’900. Con e-hypo si pagano 6’700 franchi.
In ultima analisi, i tassi ipotecari sono una questione di negoziazione
I tassi di riferimento summenzionati, comunque, non sono scolpiti nella pietra. Di solito le banche pubblicano tassi di riferimento elevati e concedono uno sconto se il cliente gestisce altre attività con la banca. I dati di HypoPlus, servizio partner di Comparis, dimostrano inoltre che esiste un notevole margine di negoziazione per quanto riguarda il deposito in pegno, la sostenibilità o l’importo dell’ipoteca. «Di norma i tassi di riferimento sono circa dai 10 ai 50 punti base al di sopra del miglior prezzo negoziabile» afferma Papp. Ciò significa che spesso si possono ottenere tassi d’interesse inferiori di quelli offerti online.
Con queste premesse, per chi acquista un immobile o vuole rinnovare un’ipoteca potrebbe essere utile consultare un broker ipotecario indipendente.
Confronto dei tassi di riferimento pubblicati online per le ipoteche a tasso fisso di tre, cinque e dieci anni di durata [data di riferimento per l’analisi: 16 novembre 2018]
Metodologia
L’analisi è stata effettuata sulla base dei tassi di riferimento pubblicati su internet per ipoteche di tre, cinque e dieci anni offerti da banche con strutture di vendita online e tradizionali, assicuratori e casse pensioni in Svizzera. In totale sono stati esaminati 56 istituti. Come data di riferimento per l’analisi è stato preso il 16 novembre.
comparis.ch
