Come le residenze primarie si trasformano in secondarie

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In Flims-Waldhaus an der Promenade Flem entstehen neue Eigentumswohnungen und Luxusresidenzen, am Dienstag, 1. Mai 2012. (KEYSTONE/Arno Balzarini)

Nelle destinazioni turistiche si sta togliendo spazio abitativo prezioso agli abitanti e al personale perché le residenze primarie vengono trasformate in abitazioni secondarie. La Scuola universitaria professionale dei Grigioni (SUP GR) ne ha fatto oggetto di studio.

Analizzando il numero di unità abitative in cui il fenomeno si verifica, l’istituto di ricerca ha constatato che la conversione avviene nonostante la legge sulle seconde case. La legge federale vieta infatti la costruzione di nuove case secondarie nei comuni in cui la percentuale di queste supera già il 20 percento.

La conversione di residenze primarie in secondarie non è infatti limitata dalla Legge federale sulle residenze secondarie. In questo modo, 32’000 delle 80’000 prime case nelle località turistiche della Svizzera potrebbero essere convertite e vendute con un elevato profitto.
Lo scrive oggi il quotidiano Südostschweiz, citando lo studio della SUP GR ed evidenziando che questa soluzione viene già praticata con una certa frequenza.

L’esempio di Flims
Lo dimostra l’esempio del comune grigionese di Flims, località in cui la SUP GR ha esaminato il fenomeno in modo più approfondito.
Ogni anno, 22 prime case diventano seconde case. Nel 2022, su 5’200 appartamenti, solo sette risultavano sfitti. Nel contempo a Flims sette appartamenti su dieci sono utilizzati come seconde case. “Siamo alla presenza di una massiccia carenza di alloggi”, scrive la SUP GR. Se non vengono costruite nuove residenze primarie, lavcarenza di offerta di abitazioni potrebbe arrivare a un punto drastico di rottura.

Grazie a questa quota di seconde case, Flims si colloca a livello cantonale e nazionale tra i comuni con la maggiore percentuale di abitazioni secondarie. A livello nazionale, nel 2022 Flims si trovava al 45esimo posto, mentre a quello cantonale era al 17esimo.
La situazione è però precaria anche in altri comuni. Nella località turistica di Obersaxen Mundaun (GR), in Val Surselva, nel 2022 non c’era un solo appartamento sfitto.

Basta il cambio di proprietà
La conversione da residenza primaria a secondaria procede di solito in modo silenzioso. Nel suo studio, la SUP GR ha esaminato le cosiddette notifiche di cambio di proprietà. Grazie a questi dati, è riuscita a scoprire il numero di appartamenti che hanno cambiato destinazione d’uso.

Ma anche qui si verifica un problema. Le residenze primarie sono spesso vendute a forestieri. Infatti, se inizialmente sono occupate da persone del luogo, poi figurano ufficialmente come prime case. A lungo termine questi appartamenti non saranno più occupati da
persone del posto ma da ospiti in vacanza, scrive la SUP GR. E questa scappatoia permette di ottenere un reddito molto più elevato. Vittime di questa carenza di alloggi sono gli abitanti del posto e il personale delle strutture turistiche.

Intervistato dalla Südostschweiz, il direttore dell’economia pubblica dei Grigioni Marcus Caduff ha promesso di voler prestare aiuto ai comuni. Ha però aggiunto che nel Cantone dei Grigioni i terreni edificabili sono ancora disponibili in numero sufficiente.